Aktien oder Immobilien: Mit welcher Anlage erzielt man die bessere Rendite?

Die Preise eines durchschnittlichen Objektes (Grösse, Ausbaustandard und Lagequalität) gemessen an den Transaktionspreisen sind schweizweit in den letzten Jahren um rund 30 Prozent gestiegen. Dabei haben sich die Einfamilienhäuser im Vergleich zu Eigentumswohnungen rund 5 Prozent besser geschlagen. Dennoch schneidet die Immobilienpreisentwicklung eines Investors aus Renditeüberlegungen verglichen mit dem breit diversifizierten Aktienindex MSCI World (umgerechnet in CHF, Nettorendite) nicht gut ab.

So konnte sich über die gleiche Zeitperiode dieser Index mit einer Wertsteigerung von 135 Prozent mehr als verdoppeln. Bei einem Vergleich von Immobilienpreisen mit einem Aktienindex gibt es weitere Aspekte zu berücksichtigen. Aus Sicht eines Investors muss man zwar für ein selbstbewohntes Eigenheim keine Miete zahlen, allerdings ist der Eigenmietwert zu versteuern und Zinsen sowie Instandhaltungskosten als Aufwand miteinzubeziehen.

Daher ist für einen Vergleich nicht der Preis, sondern die Rendite einer Immobilie ausschlaggebend. Diese Faktoren haben einen zusätzlich negativen Einfluss auf Immobilienrenditen im Vergleich zu Aktieninvestitionen. Nicht ausser Acht zu lassen sind auch die unterschiedlichen Eigenschaften dieser Anlageklassen. Aktienanlagen unterliegen deutlich höheren Kursschwankungen. Diese werden bei Immobilienanlagen aufgrund ihrer Illiquidität wiederum nicht ausgewiesen.

Bei einer Beurteilung der Immobilienpreise ist zudem zu berücksichtigen, dass die tiefen und seit 30 Jahren kontinuierlich gesunkenen Zinsen ein Grund für die hohen Immobilienbewertungen sind. Für die Zukunft sind wir vorsichtig optimistisch. Die Leerstandsquoten sind relativ hoch und Zinserhöhungen sind bei einer gut laufenden Wirtschaft zu erwarten. Ein Rückgang der Immobilienpreise kann unter diesen Umständen nicht ausgeschlossen werden.

Für Investoren empfehlen wir als Beimischung ins Portfolio über Anlagefonds (Wohnliegenschaften) in Immobilien zu investieren. Da beide Anlageklassen zinssensitiv sind, dienen Immobilienanlagen dabei als Obligationenersatz. Erstere sind aber aufgrund ihrer Illiquidität als riskanter einzustufen. Für Eigenheimbesitzer ist auch zu berücksichtigen, dass sie über ihre Immobilien bereits stark in einer (illiquiden) Anlageklasse investiert sind.