Festhypotheken: Warum der Risikoaufschlag wichtiger ist als der Leitzins

Der erste Bestandteil einer Festhypothek ist der risikolose Zinssatz. Er orientiert sich an den Erwartungen über die zukünftige Zinsentwicklung und wird massgeblich durch die Geldpolitik der Schweizerischen Nationalbank beeinflusst. Vereinfacht gesagt, entspricht diese Komponente dem über die jeweilige Laufzeit erwarteten SARON-Satz und bildet die Basis für die Preisbildung von Festhypotheken.

Die zweite Komponente ist der Aufschlag der Bank – häufig als Risikoprämie bezeichnet. Darin enthalten sind vor allem die Ausfallrisiken für die Bank aber auch die Refinanzierungskosten sowie die Marge des Instituts. Zieht man vom durchschnittlichen Zinssatz für neu abgeschlossene fünf- und zehnjährige Festhypotheken den entsprechenden risikolosen Marktzins ab, lässt sich die Entwicklung dieses Aufschlags nachvollziehen.

Unsere Auswertung zeigt, dass sich dieser Aufschlag seit 2021 leicht erhöht hat. Ein wesentlicher Grund dürften strukturelle Anpassungen im Zusammenhang mit der Übernahme der Credit Suisse durch die UBS gewesen sein. Dadurch hat sich der Wettbewerb im Schweizer Hypothekarmarkt vorübergehend stark verändert.

Im langfristigen Vergleich bewegt sich der Aufschlag jedoch weiterhin in einer Bandbreite von rund 1 bis 2 Prozent. Werte von über 1,5 Prozent waren insbesondere während der Negativzinsphase zu beobachten. Vor diesem Hintergrund erscheinen die heutigen Niveaus nicht aussergewöhnlich hoch. Vielmehr spricht einiges dafür, dass sich die Aufschläge in einem Umfeld stabiler Kapitalmarktzinsen auf dem aktuellen Niveau einpendeln.

Für Eigenheimbesitzer bedeutet dies: Wer heute eine Festhypothek abschliesst, sichert sich zwar nicht die tiefsten Aufschläge der Vergangenheit, bewegt sich historisch betrachtet jedoch in einem durchaus normalen Marktumfeld.

Mehr Zinssätze für Hypotheken auf der Webseite der Hypothekarbank Lenzburg.